Guide for utleiere: slik leier du ut bolig lovlig og trygt

Skal du leie ut rom, hybel eller leilighet? Kontrakt, depositum, skatt, brannsikkerhet, husleieøkning og dine plikter som utleier forklart enkelt.

Sist oppdatert: oktober 2026

Kort svar: Som utleier må du ha skriftlig kontrakt, sette depositum på egen konto i leietakers navn, holde boligen i forsvarlig stand og følge husleielovens regler for oppsigelse og leieøkning. Leier du ut en del av boligen du selv bor i, er leieinntekten som regel skattefri. Leier du ut en egen bolig, skatter du 22 prosent av overskuddet.

Før du leier ut

  • Er utleiedelen godkjent? En egen utleieenhet, som en sokkelleilighet med eget kjøkken og bad, må være godkjent av kommunen som egen boenhet. Et rom i din egen bolig trenger ingen godkjenning, men må oppfylle krav til rømningsvei og vindu.
  • Bor du i borettslag? Da må du ha bodd der selv i minst ett av de to siste årene, og styret må godkjenne utleie, maks tre år om gangen. Utleie av et rom mens du bor der selv er alltid lov.
  • Brannsikkerhet: røykvarsler i hver etasje og i hvert soverom som leies ut, slukkeutstyr og to rømningsveier. Dette er ditt ansvar som eier.
  • Forsikring: si fra til forsikringsselskapet at du leier ut. Vanlig husforsikring dekker ikke alltid utleie, og leietaker må ha egen innboforsikring.

Kontrakt og depositum

Bruk Forbrukerrådets standardkontrakt. Den er gratis, balansert og følger loven. Velg tidsubestemt kontrakt med tre måneders oppsigelse, eller tidsbestemt på minst tre år (ett år hvis du leier ut del av egen bolig). Kortere tidsbestemt kontrakt er bare lovlig hvis du har en konkret grunn som står i kontrakten, for eksempel at barnet ditt skal flytte inn om to år.

Depositum kan maks være seks måneders leie, og skal stå på en depositumskonto i leietakers navn. Du betaler gebyret for kontoen. Tar du imot depositum på din egen konto, kan leietaker kreve det tilbake når som helst. Les guiden om depositum.

Skriv overtakelsesprotokoll med bilder ved innflytting. Det beskytter deg like mye som leietaker når det skal gjøres opp.

Skatt på utleie

  • Del av egen bolig: leier du ut mindre enn halvparten av boligen, regnet etter utleieverdi, og bor der selv, er inntekten skattefri. Leier du ut mer enn halvparten, blir hele inntekten skattepliktig hvis den overstiger 20 000 kroner i året.
  • Egen utleiebolig: overskuddet (leie minus kostnader til vedlikehold, forsikring, kommunale avgifter, felleskostnader og møbler) skattlegges som kapitalinntekt med 22 prosent. Du må levere skjema for utleie i skattemeldingen.
  • Korttidsutleie av egen bolig (under 30 dager per leieforhold, for eksempel Airbnb): de første 10 000 kronene i året er skattefrie, deretter skattlegges 85 prosent av beløpet over med 22 prosent.
  • Mer enn fire enheter eller omfattende korttidsutleie kan regnes som næring, med høyere skatt. Sjekk med Skatteetaten.

Dine plikter underveis

  • Hold boligen i avtalt og forsvarlig stand. Varme, vann, tette vinduer og hvitevarer som fulgte med er ditt ansvar.
  • Varsle i rimelig tid før du trenger adgang. Du kan ikke gå inn uten avtale.
  • Øk leien maks én gang i året, i tråd med konsumprisindeksen, med én måneds skriftlig varsel. Etter to og et halvt år kan du kreve gjengs leie med seks måneders varsel.
  • Oppsigelse må være skriftlig, begrunnet og opplyse om leietakers rett til å protestere innen én måned.
  • Du kan ikke kaste ut noen selv. Betaler ikke leietaker, må du gå via forliksråd eller namsmann. Har kontrakten en klausul om tvangsfravikelse ved manglende betaling, går det raskere.

Når det oppstår konflikt

Husleietvistutvalget behandler saker fra både utleiere og leietakere, rimelig og uten advokat. Huseierne gir medlemmer juridisk rådgivning og har egne kontraktsmaler. Dokumenter alt skriftlig fra dag én, så står du sterkt uansett.

Vanlige spørsmål

Kan jeg kredittsjekke leietakere?

Ja, hvis du har saklig behov, og det har du som utleier. Leietaker får gjenpartsbrev om at du har sjekket. Du kan også be om referanser fra tidligere utleier og dokumentasjon på inntekt.

Kan jeg nekte husdyr?

Du kan skrive forbud i kontrakten, men leietaker kan likevel holde husdyr hvis gode grunner taler for det og dyret ikke er til ulempe for deg eller andre. Et absolutt forbud holder ikke alltid.

Må jeg rapportere utleieinntekt som er skattefri?

Nei. Skattefri utleie av del av egen bolig skal ikke føres i skattemeldingen. Skattepliktig utleie skal føres med inntekter og kostnader i eget skjema.

Les også

Kilder

Sist oppdatert: oktober 2026. Skatteregler og husleielov kan endres, sjekk Skatteetaten og Lovdata for gjeldende regler.