Boliglån for førstegangskjøpere

Sist oppdatert: oktober 2026

Kort svar: For å få boliglån trenger du egenkapital på minst 10 prosent av kjøpesummen, inntekt nok til at samlet gjeld blir maks fem ganger brutto årsinntekt, og en økonomi som tåler at renten stiger tre prosentpoeng. Start med å hente finansieringsbevis fra to eller tre banker før du går på visning. Da vet du hva du kan by, og du kan by raskt.

Reglene banken må følge

Boliglån i Norge styres av utlånsforskriften, en forskrift fra Finansdepartementet som alle banker må følge. Den setter fire krav:

Egenkapital: Lånet kan være maks 90 prosent av boligens verdi. Du må altså ha minst 10 prosent selv, pluss penger til omkostninger. Kravet ble senket fra 15 til 10 prosent i 2025.
Gjeldsgrad: Samlet gjeld kan ikke være mer enn fem ganger brutto årsinntekt. Studielån, billån, kredittkortrammer og forbrukslån teller med.
Stresstest: Du må tåle en renteøkning på tre prosentpoeng fra dagens rente, og minst 7 prosent rente, uten å gå i minus.
Avdrag: Er lånet over 60 prosent av boligverdien, må du betale avdrag, minst 2,5 prosent av lånet i året.

Banken kan gjøre unntak for en liten andel av lånene sine, den såkalte fleksibilitetskvoten. Den brukes gjerne på kunder med høy inntekt og sikker jobb. Regn ikke med den. Sjekk gjeldende regler hos Finansdepartementet, forskriften endres med noen års mellomrom.

Egenkapital: hvor mye, og hvor kan den komme fra

For en bolig til 3 millioner trenger du 300 000 kroner i egenkapital, pluss omkostninger. Kjøper du selveier, er dokumentavgiften alene 75 000 kroner. Egenkapitalen kan komme fra flere steder:

BSU. Den beste sparemåten for deg under 34. Fullspart BSU dekker egenkapitalen til en bolig på rundt 3 millioner.
Annen sparing, fond og aksjer. Må være på konto når du søker, og banken vil se hvor pengene kommer fra.
Gave eller forskudd på arv fra foreldre. Helt lovlig, men banken vil ha det bekreftet skriftlig, og det kan ha betydning for arveoppgjøret senere.
Kausjon. Foreldre kan stille sikkerhet i sin egen bolig (realkausjon) for den delen du mangler. Da trenger du ikke pengene, men foreldrene risikerer boligen sin hvis du ikke betaler.
Medlåntaker. En forelder eller partner står på lånet sammen med deg, og inntekten deres teller med. De er like ansvarlige for hele lånet som deg.
Startlån fra Husbanken via kommunen, for deg som ikke får lån i banken og har varig lav inntekt. Ikke for alle, men verdt å sjekke.

Inntekt og gjeld: slik regner banken

Tjener du 550 000 kroner i året, kan samlet gjeld være maks 2 750 000. Har du 300 000 i studielån, er det 2 450 000 igjen til boliglån. Har du i tillegg et kredittkort med 50 000 i ramme, trekkes hele rammen fra, selv om du aldri har brukt kortet. Derfor bør du si opp ubrukte kredittkort og kjøpskreditter før du søker. Banken ser alt dette i Gjeldsregisteret.

Banken ser også på betjeningsevne: hva du har igjen hver måned etter faste utgifter, lån med stresstest-rente og et standard beløp til livsopphold basert på referansebudsjettet fra SIFO. Fast jobb teller tungt. Er du i prøvetid eller vikariat, vil mange banker vente til du er fast ansatt.

Finansieringsbevis: det første du skaffer

Et finansieringsbevis er en bekreftelse fra banken på hvor mye du kan låne. Det er ikke et lån, men et løfte om lån inntil et beløp, gyldig i noen måneder. Du trenger det for å kunne by på en bolig, og megleren vil se det før budrunden. Søk hos to eller tre banker samtidig: det er gratis, det forplikter ikke, og det gir deg noe å forhandle med.

Dokumentene banken ber om

Siste skattemelding og skatteoppgjør. Banken henter ofte dette selv via Altinn hvis du samtykker.
De tre siste lønnsslippene og arbeidskontrakten.
Oversikt over sparing og egenkapital, og hvor den kommer fra.
Oversikt over all gjeld, inkludert studielån.
Eventuell gavebekreftelse eller kausjonserklæring.

Rente og vilkår: alt kan forhandles

Sammenlign effektiv rente på Finansportalen. Effektiv rente inkluderer gebyrer og er det eneste tallet som kan sammenlignes.
Spør etter boliglån for unge. De fleste banker gir lavere rente til kunder under 34, ofte med krav om BSU eller lønnskonto i banken.
Bruk tilbudet fra én bank til å presse den andre. Det er helt normalt, og det virker.
Se på etableringsgebyr, termingebyr og depotgebyr. Små beløp, men de legger seg på over 25 år.
Velg fast eller flytende rente med åpne øyne. Les rentebinding på boliglån før du bestemmer deg.

Kostnader utover kjøpesummen

Dokumentavgift: 2,5 prosent av kjøpesummen når du kjøper selveier. Ingen dokumentavgift i borettslag, der betaler du et mindre gebyr til forretningsføreren.
Tinglysing: gebyr for skjøte og pantedokument, noen hundre kroner hver.
Etableringsgebyr på lånet, typisk noen tusen kroner.
Felleskostnader, forsikring, strøm og kommunale avgifter fra dag én. Gå gjennom skjulte boligkostnader før du setter budgrensen.

Forskjellen mellom borettslag og selveier påvirker både omkostninger og hvor mye du kan låne, fordi fellesgjelden i borettslaget teller med i gjeldsgraden. Les borettslag eller selveier.

Fra finansieringsbevis til nøkler

Skaff finansieringsbevis fra to eller tre banker.
Sett en budgrense som tåler stresstesten din, ikke bankens.
Gå på visning, les tilstandsrapport og salgsoppgave, og by.
Vinner du budrunden, sender megler kjøpekontrakt. Banken gjør om finansieringsbeviset til et lån og tinglyser pant.
Overtakelse: du betaler, får nøkler og boligen er din.

Hele kjøpsprosessen er beskrevet i kjøpe bolig steg for steg.

Vanlige feil

Å by maks av det banken tillater. Bankens grense er en øvre grense, ikke en anbefaling.
Å glemme omkostningene, så egenkapitalen ikke strekker til.
Å ha ubrukte kredittkort og delbetalinger liggende som spiser av lånerammen.
Å ta opp forbrukslån til egenkapital. Det teller som gjeld, banken ser det, og du får nei.
Å bare spørre én bank.

Vanlige spørsmål om boliglån

Kan foreldrene mine hjelpe uten å gi meg penger?

Ja. De kan stille sikkerhet i sin egen bolig for den delen av egenkapitalen du mangler (realkausjon), eller stå som medlåntaker slik at inntekten deres teller med. Begge deler betyr at de er ansvarlige hvis du ikke betaler, så snakk grundig gjennom det først.

Teller studielånet med når banken regner gjeldsgrad?

Ja. All gjeld teller, også studielån fra Lånekassen. Har du 350 000 i studielån og tjener 500 000, er 2 150 000 igjen til boliglån innenfor fem ganger inntekt. Banken ser derimot positivt på studielån fordi det har lav rente og fleksible vilkår.

Hva gjør jeg hvis banken sier nei?

Spør hvorfor. Er det egenkapitalen, kan BSU, kausjon eller mer sparing løse det. Er det gjeldsgraden, kan du si opp kreditter eller betale ned dyr gjeld. Har du varig lav inntekt, sjekk startlån fra Husbanken via kommunen. Og spør alltid en bank til.

Les også

Kilder

Sist oppdatert: oktober 2026. Kravene i utlånsforskriften kan endres, sjekk gjeldende versjon.