Sist oppdatert: oktober 2026
Kort svar: I et borettslag eier du en andel i et lag som eier bygget, og du har rett til å bo i en bestemt leilighet. Som selveier eier du leiligheten din direkte. Borettslag er ofte billigere å kjøpe seg inn i, fordi en del av prisen ligger som fellesgjeld, og du slipper dokumentavgift. Selveier gir deg mer frihet, særlig til å leie ut. Totalprisen er alltid kjøpesum pluss fellesgjeld.
Borettslag
Borettslaget er et selskap som eier eiendommen. Du kjøper en andel, og med den følger en eksklusiv borett til én leilighet. Laget har ofte et felles lån, og din del av det kalles fellesgjeld. Den betaler du ned på gjennom de månedlige felleskostnadene, som også dekker forsikring av bygget, vedlikehold, kommunale avgifter og ofte TV og internett.
- Pris: annonsert pris er ofte lav, men legg til fellesgjelden. En leilighet til 2,5 millioner med 800 000 i fellesgjeld koster 3,3 millioner.
- Ingen dokumentavgift: du betaler bare et eierskiftegebyr til forretningsføreren, typisk noen tusen kroner.
- Forkjøpsrett: i borettslag tilknyttet et boligbyggelag (OBOS, TOBB, USBL og lignende) kan medlemmer med lengre ansiennitet tre inn i budet ditt etter at budrunden er over. Du kan altså vinne budrunden og likevel ikke få leiligheten.
- Utleie: du må ha bodd i boligen selv i minst ett av de siste to årene før du kan leie ut, og da i maks tre år, med styrets godkjenning. Korttidsutleie er begrenset til 30 dager i året.
- Sikring: sjekk om laget har sikringsordning for felleskostnader. Da slipper du å dekke naboens regning hvis noen ikke betaler.
- IN-ordning: noen borettslag lar deg betale ned din del av fellesgjelden individuelt. Det reduserer felleskostnadene.
Selveier (eierseksjon)
En selveierleilighet er en seksjon i et eierseksjonssameie. Du eier seksjonen din med tinglyst eiendomsrett, og en andel av fellesarealene. Sameiet har et styre og felleskostnader til drift og vedlikehold, men vanligvis lite eller ingen fellesgjeld.
- Dokumentavgift: 2,5 prosent av kjøpesummen til staten, pluss tinglysingsgebyr. På en leilighet til 3,3 millioner er det 82 500 kroner.
- Utleie: du kan leie ut fritt, med unntak av at korttidsutleie er begrenset til 90 dager i året. Det gjør selveier mer attraktiv for den som vil ha en hybel å leie ut eller flytte og beholde boligen.
- Frihet: du står friere til å pantsette, bygge om innvendig og selge til hvem du vil, uten forkjøpsrett.
- Ansvar: du har mer av vedlikeholdsansvaret selv, og sameiet kan være mindre profesjonelt drevet enn et borettslag med forretningsfører.
Hva bør du regne på?
- Totalpris: kjøpesum pluss fellesgjeld. Det er dette banken ser på, og det er dette du faktisk betaler for.
- Månedskostnad: eget lån pluss felleskostnader. Høye felleskostnader kan skjule en stor fellesgjeld med rente som kan stige.
- Fellesgjeldens vilkår: rente, avdragsfri periode og når avdragene starter. Et borettslag med avdragsfrihet som utløper om to år får et hopp i felleskostnadene.
- Kjøpskostnader: dokumentavgift ved selveier, eierskiftegebyr ved borettslag.
- Planer: skal du kanskje flytte om tre år og leie ut? Da er selveier enklere.
Les alltid årsregnskapet og styrets årsrapport for borettslaget eller sameiet. Der ser du vedlikeholdsplaner, planlagte rehabiliteringer og om økonomien er sunn. Store prosjekter som nye rør eller fasade gir høyere felleskostnader. Se også guiden om skjulte boligkostnader.
Vanlige spørsmål
Ikke nødvendigvis. Den annonserte prisen er lavere fordi fellesgjelden ikke er med, men totalprisen er ofte lik for tilsvarende boliger. Du sparer dokumentavgiften, som er 2,5 prosent, og det er en reell besparelse.
Borettslaget har pant i andelen og kan tvangsselge den. Uten sikringsordning må de andre andelseierne dekke tapet midlertidig, så sjekk om laget er med i en slik ordning.
Banken regner fellesgjelden som din gjeld. Du låner selv til kjøpesummen, og fellesgjelden kommer i tillegg innenfor grensen på fem ganger inntekt. Egenkapitalkravet beregnes av totalprisen.
Kilder
Sist oppdatert: oktober 2026.